Quy trình bán nhà cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài

  • Đăng ngày: 2016-05-06 11:13:20

QUY TRÌNH BÁN NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ TẠI NƯỚC NGOÀI 

(ÁP DỤNG TỪ NGÀY 01/07/2015)

1. Điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam của Người nước ngoài, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là NNN)

-            Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam (có visa nhập cảnh hợp pháp).

-            Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài: đang hoạt động tại Việt Nam (có giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép thành lập chi nhánh, văn phòng hợp pháp); và

-             Đối với cá nhân nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (có visa nhập cảnh + bản tự cam kết không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự).

Chú ý: 

Các điều kiện này theo quy định của Luật nhà ở đã ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2015.

Có thể có hướng dẫn chi tiết thêm sau khi Nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở được ban hành.

2. Quy trình giao dịch

(i)           Thông qua VNUS, Vinhomes sẽ giới thiệu, quảng bá các sản phẩm Nhà ở của mình cho NNN tại thị trường Mỹ.

(ii)         KH có nhu cầu mua nhà ở của Vinhomes sẽ liên hệ với VNUS để được tư vấn cụ thể về các điều kiện mua nhà ở, thủ tục xuất nhập cảnh vào Việt Nam, các giấy tờ cần chuẩn bị, thủ tục thanh toán, tìm hiểu và nghiên cứu các tài liệu trong bộ mẫu HĐMB Nhà ở của Vinhomes.

(iii)       KH chọn CH/BT mong muốn và đặt cọc thiện chí qua VNUS để đăng ký mua (tiền cọc thiện chí thống nhất sau)

(iv)       VNUS chuyển tiền cọc và đăng ký của KH cho CĐT (thời hạn thống nhất chi tiết sau);

(v)         CĐT ký thỏa thuận đặt cọc với KH sau khi nhận đủ cọc thiện chí (tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng); Giấy tờ tùy thân của KH gồm:

(i)           KH thanh toán tiền cọc theo chính sách bán hàng.

(ii)         CĐT sẽ có thông báo mời KH ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại Thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở (như với khách hàng trong nước) theo quy định.

-                   Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại VN (VNUS cung cấp mẫu hộ chiếu của Mỹ);

-                   Visa nhập cảnh vào VN còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký HĐMB phải trong thời hạn có hiệu lực của Visa);

(iii)       KH thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của CĐT mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.

(iv)       Khi hoàn thành xây dựng, CĐT gửi thông báo bàn giao CH/BT theo tiến độ cho KH trước ít nhất 30 ngày; KH thực hiện nhận bàn giao CH/BT theo quy định của HĐMB (sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB);

CĐT tiến hành làm sổ đỏ Căn Hộ cho KH (Mục 3.4)

chú ý:  Đây là quy trình dự kiến, đề nghị VNUS cho thêm ý kiến để hoàn chỉnh thống nhất 2 bên.

3. Các vấn đề về pháp lý liên quan đến quy trình bán nhà ở cho NNN và các thủ tục/vấn đề liên quan

3.1 Thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở

-             KH mở tài khoản tại một NH tại VN và thanh toán tiền vào tài khoản của CĐT.

-             KH nộp tiền mặt bằng VNĐ vào tài khoản của CĐT tại NH hoạt động tại VN.

-             Cần VNUS thông tin thêm về các khả năng thanh toán, chuyển tiền từ khách hàng từ NN về VN để xem phương án nào khả thi.

Chú ý: Về việc CĐT mở tài khoản ngoại tệ ở nước ngoài để nhận tiền thanh toán: Vì giao dịch mua nhà ở thực hiện tại VN nên thực hiện bằng đồng VN qua ngân hàng VN.

3.2 Thủ tục chuyển tiền doanh thu chương trình cho thuê (Áp dụng cho BTB)

-             KH lập 1 tài khoản VND tại 1 NHTM tại VN để nhận doanh thu (Tài khoản giao dịch) từ CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê.

-             CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê sẽ khấu trừ từ doanh thu các khoản thuế, phí sau theo quy định HĐMB và PL VN:

(i)                 Thuế nhà thầu (thuế thu nhập cá nhân) trên doanh thu;

(ii)                Thuế giá trị gia tăng (đối với doanh nghiệp);

(iii)                Phí chuyển tiền theo quy định của NH.

Chú ý:  Hiện nay, quan điểm của các NHTMCP cũng khác nhau về thủ tục này. Do đó, cần tham vấn với NHNN để có confirm chính thức nội dung này

3.4: Thủ tục cấp sổ đỏ và quyền sở hữu

-          CĐT sẽ có thông báo yêu cầu KH nộp hồ sơ làm sổ đỏ theo quy định của PL khi các bên đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán HĐMB (dự kiến trong vòng 30 ngày);

-          CĐT thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho KH trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày KH nộp đủ hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp sổ đỏ tùy thuộc cơ quan Nhà nước (thực tế khoảng 3- 6 tháng kể từ khi nộp đủ hồ sơ)

Thời hạn sở hữu nhà ở:

-          Đối với Người Vn định cư ở NN: Sở hữu lâu dài như người VN

-          Đối với cá nhân NN: Sở hữu 50 năm và được gia hạn.

Đối với tổ chức NN: Theo thời hạn của Giấy CNĐT tại VN.

3.5 Mẫu Hợp đồng mua bán, Thỏa thuận đặt cọc và các văn bản liên quan đến giao dịch bán Nhà ở

Bộ mẫu sử dụng trong giao dịch bán nhà ở về cơ bản bao gồm những tài liệu sau đây:

  1. Thỏa thuận đặt cọc và Bản đăng ký chọn mua (trường hợp trước móng) hoặc Thỏa thuận đặt cọc (trường hợp đặt cọc sau móng);
  2. Hợp đồng mua bán và các phụ lục đính kèm.

Bộ HĐMB theo mẫu đã đăng ký (không phân biệt NNN và VN). Dịch sang tiếng Anh toàn bộ mẫu HĐ. Khi có tranh chấp ưu tiên bản Tiếng Việt.

3.6 Thủ tục thế chấp quyền đối với với HĐMB hoặc Nhà ở để vay tiền mua nhà

Theo điều 144 Luật nhà ở 2014 có hiệu lực năm 01.7.2015, Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hiện nay pháp luật Việt Nam không quy định về trường hợp NNN được quyền thế chấp nhà ở tại nước ngoài để làm TSBĐ mà chỉ có quy định về quyền thế chấp tài sản là nhà ở cho Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại VN.

3.7 Thủ tục ủy quyền ký HĐMB và các giấy tờ liên quan

Người VN ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người khác ký HĐMB và các tài liệu liên quan. Văn bản ủy quyền phải lập ở phòng công chứng tư nhân tại NN và hợp pháp hóa lãnh sự, dịch ra tiếng Việt tại VN hoặc lập ủy quyền có xác nhận của Đại sứ Việt Nam tại NN cùng với hộ chiếu/CMND của người được ủy quyền và người ủy quyền. 

3.8 Vay vốn Ngân hàng

Điều kiện: Chứng minh được thu nhập để trả gốc + lãi khoản vay

-            Có Hợp đồng lao động tại VN; hoặc

-            Có bảo lãnh của ngân hàng nước ngoài đối với khoản vay tại VN;

-            Nguồn thu từ chính tài sản đảm bảo (tiền cho thuê, doanh thu ….)

Tỷ lệ vay sẽ xác định cụ thể theo từng trường hợp

3.9 Quy định về đảm bảo chất lượng xây dựng

-            Đảm bảo xây dựng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và tiêu chuẩn xây dựng VN (ghi nhận trong HĐ);

-            Bảo hành 5 năm đối với căn hộ chung cư và 2 năm đối với Biệt Thự cho phần kết cấu;

-            Các trang thiết bị kèm theo được bảo hành theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất.

những câu hỏi thường gặp

  • Thời hạn hoàn thiện giấy chứng nhận sở hữu là bao lâu?

    Trong vòng 45 ngày làm việc kể từ khi Chủ đầu tư nhận đầy đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận từ Khách hàng, Chủ đầu tư sẽ hoàn thành các thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận cho Khách hàng theo quy định của pháp luật

  • Quyền sở hữu của các biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Resort & Villas như thế nào?

    •   Người Việt Nam: được sở hữu là lâu dài.
    •   Người Nước ngoài: được sở hữu 50 năm theo Luật nhà ở mới có hiệu lực từ 1/7/2015.

  • Ưu thế nổi bật của Biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Premium là gì?

    1.   Biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Premium được đầu tư và phát triển bởi Tập đoàn Vingroup - thương hiệu hàng đầu về bất động sản Việt Nam hiện nay.
    2.   Được quản lý bởi Vinpearl với chuỗi thương hiệu khách sạn nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam tọa lạc tại các vị trí vàng, đắc địa và đẹp nhất hành tinh.
    3.    Các khu nghỉ dưỡng đều nằm trong các khu tổng thể “tất cả trong một” bao gồm các tiện ích vượt trội về nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí, sân đánh Golf, spa…đã đi vào hoạt động với tỷ lệ công suất phòng luôn đạt mức cao trên 80%.
    4.  Tiến độ xây dựng cực kỳ nhanh chóng, đồng bộ với thiết kế nội thất đẳng cấp hoàn hảo.
    5. Tỷ lệ phân chia thu nhập cho thuê cao nhất trên thị trường giữa Khách hàng/Chủ đầu tư là 85/15.

  • Tại sao Khách hàng nên mua Biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Resort & Villas vào thời điểm này?

    1.  Cam kết thu nhập Chương trình Cho thuê 8%/năm giá trị Biệt thự trước thuế
    2.  Khách hàng được hưởng rất nhiều ưu đãi:
      •  Sử dụng Biệt thự 15 đêm miễn phí/năm

      • Khách hàng/khách mời của Khách hàng được trao đổi các đêm nghỉ tại các khách sạn trong hệ thống Vinpearl

      • Trong trường hợp tại thời điểm Chủ biệt thự đăng ký đêm nghỉ mà không còn Biệt thự trống, có thể được quy đổi số phòng ngủ của Biệt thự thành số phòng tương đương trong hệ thống khách sạn Vinpearl

      •  Sau khi đặt cọc, Khách hàng được ưu đãi 02 đêm ở miễn phí trong Khách sạn Vinpearl tại Địa điểm Dự án Khách đặt mua

    3. Hiện nay lãi suất tiền gửi VND xuống rất thấp 6%/năm; lãi suất tiền gửi USD 0.75%/năm
    4. Bối cảnh luật nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/7/2015 mở rộng đối tượng cho người nước ngoài sở hữu biệt thự, nhà ở Việt Nam dẫn đến gia tăng giá trị bất động sản và gia tăng xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.

  • Khi nào khách hàng sẽ được nhận Cam kêt Thu nhập Chương trình cho thuê?

    •  Chủ đầu tư sẽ thanh toán Thu nhập cho thuê 6 tháng/lần.
    •   Không phụ thuộc vào thời gian nhận bàn giao biệt thự,Khách hàng bắt đầu nhận Cam kết thu nhập cho thuê 6 tháng sau ngày thanh toán đủ 100% giá trị biệt thự;

    Hoặc

    •  Khách hàng có thể nhận cam kết thu nhập cho thuê 6 tháng sau ngày nhận bàn giao biệt thự, bắt đầu tham gia vào Chương trình cho thuê và thanh toán đủ 100% giá trị biệt thự

  • Có cần phải trả thêm chi phí nào trong thời gian cam kết thu nhập cho thuê hay không?

    Trong thời gian cam kết thu nhập cho thuê, mọi chi phí đã được tính vào Chi phí hoạt động, vì thế Khách hàng sẽ nhận về cam kết 8%/năm mà không phải trả thêm chi phí gì

  • Khách hàng có được quyền kiểm tra các nghiệp vụ kế toán không? Kiểm tra như thế nào?

    Khách hàng có quyền tự mình và/hoặc sắp xếp cho một bên thứ ba xem xét/kiểm toán báo cáo tài chính hàng năm của Bên Cung Cấp Dịch Vụ liên quan đến Dịch Vụ Quản Lý Cho Thuê của Biệt Thự.

  • Ngoài cam kết thu nhập cho thuê, Khách hàng sẽ được hưởng những ưu đãi gì?

    • Khách hàng hoặc khách mời của khách hàng được hưởng ưu đãi 15-30 ngày nghỉ/năm
    • cùng các ưu đãi về dịch vụ đi kèm tại bất cứ thời điểm nào trong năm, với điều kiện:
    • Đặt trước tối thiểu 30 ngày trong thời gian không phải là Mùa Cao Điểm và 60 ngày
    • cho Mùa Cao Điểm. Khách hàng sẽ trả phụ phí mùa cao điểm.
    • Ngày nghỉ ưu đãi không được công dồn qua các năm
    • Nếu khách hàng đặt phòng nhưng không ở thì có bị mất ngày ưu đãi không?
    • Nếu hủy đặt phòng trước tối thiếu 15 ngày sẽ không bị trừ ngày nghỉ ưu đãi
    • Nếu hủy trước ít hơn 15 ngày hoặc không báo hủy sẽ mất số ngày ưu đãi đã đặt